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Fiscalité Immobilière aux Etats-Unis

Fiscalité Immobilière aux Etats-Unis

TRANSMISSION DE BIENS IMMOBILIERS

Les droits de succession sont compliqués et couteux aux USA, ils interviennent dès les premiers 60 000$ pour les non-résidents. Pour vous protéger, la meilleure solution est d’acheter votre bien immobilier en société. Les statuts n’existant pas nécessairement aux États-Unis, la gestion des parts sociales se fait de manière privée, en interne et offre de nombreux avantages. Il existe plusieurs montages optimisés suivant votre stratégie d’investissement (opacité, rapatriement des loyers mensuels, financement depuis la France, etc.). Bien entendu, le montage dépendra de la situation personnelle de l’investisseur qui doit être analysée par un avocat fiscaliste en préalable.

Pour être mis en relation avec nos partenaires avocats fiscalistes franco-américains, contactez-nous directement.

REVENUS IMMOBILIERS

Il existe différentes formes de traitements de vos revenus immobiliers aux USA et en France. Plusieurs montages existent en fonction de votre stratégie d’investissement (opacité, rapatriement des loyers mensuels, financement depuis la France, etc.).

Dans tous les cas, la convention fiscale franco-américaine s’interprète de la façon suivante :

  • Les revenus immobiliers tirés de la location d’un bien immobilier situé aux États-Unis sont imposables aux États-Unis (article 6).
  • La France se réserve le droit d’intégrer les revenus américains dans le calcul du taux d’imposition effectif.
  • Afin d’éviter la double imposition aux États-Unis et en France, l’article 24 de la Convention octroie un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-value).

La fiscalité aux États-Unis est particulièrement avantageuse pour les investisseurs immobiliers, et certains états comme la Floride ne possède pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques. Certains montages en société (comme la LLC) permettent de bénéficier de cette fiscalité sur les personnes fort avantageuse tout en utilisant les avantages fiscaux des sociétés.

Investir par le biais d’une société aux USA permet de nombreux avantages fiscaux qui permettent dans la majorité des cas pour des investissements inférieurs à $300,000 de ne pas payer d’impôts. En effet, il est possible de déduire toutes les charges réelles engagées dans le cadre de l’exploitation et de la gestion du bien immobilier ainsi qu’une partie du prix de l’acquisition amortissable chaque année.

D’autres montages en société tels que la C Corp permettent d’isoler totalement son patrimoine personnel du Fisc Américain et Français, en changeant le traitement fiscal de référence.

Suivant le montage choisi, les revenus pourront être considérés comme des dividendes ou des revenus fonciers par l’administration fiscale Française.

Pour obtenir des informations détaillées sur le traitement fiscal des revenus immobiliers en USA et en France et connaître le montage le plus adapté à votre situation, n’hésitez pas à contactez notre équipe d’experts. Nous pourrons, si vous le souhaitez, vous mettre en relation avec nos partenaires avocats fiscalistes franco-américains avec qui nous travaillons depuis des années.

PLUS-VALUE IMMOBILIERE

Lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable aux USA. La France n’impose pas la plus-value éventuelle réalisée aux USA mais cette plus-value est prise en compte dans le calcul de l’impôt français lorsque le bénéficiaire est résident en France. Dans ce cas, le bénéficiaire a droit à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt payé aux USA.

En pratique, le mode de calcul de la plus-value permet souvent cas d’aboutir à l’exonération de l’impôt.

Des cas particuliers sont à noter, avec des déductions spécifiques aux montages choisis. Pour en savoir plus, n’hésitez-pas à contacter nos équipes.

REVENUS IMMOBILIERS ET IMPÔTS SUR LE REVENU

Lorsque le montage le permet (LLC notamment), les revenus locatifs provenant de la location d’immobilier situé aux USA sont exonérés d’impôt en France (mécanisme du crédit d’impôt prévu à l’article 24). Cependant, le fisc français tient compte du revenu américain pour calculer le taux de l’impôt français (barème progressif).

Un point important : les revenus locatifs étrangers ne sont pas pris en compte pour le calcul de la CSG.
Pour connaître votre situation concernant ce mécanisme, contactez-nous.

INVESTIR EN SOCIETE AUX USA

Aux États-Unis, il est souvent plus avantageux pour les non-résidents d’investir dans l’immobilier en société afin de bénéficier d’une meilleure optimisation fiscale.

Le montage en société permet notamment de se protéger des droits de succession qui sont compliqués et couteux aux USA. En effet, ils interviennent dès les premiers 60 000$ pour les non-résidents. Ce montage permet également une transmission facilitée, notamment grâce à l’absence de statuts dans certains cas, ce qui permet une gestion des parts sociales réalisée en privé et qui offre de nombreux autres avantages.

Investir par le biais d’une société aux USA permet de nombreux avantages fiscaux qui permettent dans la majorité des cas pour des investissements inférieurs à $300,000 de ne pas payer d’impôts. Par exemple, il est possible de déduire toutes les charges réelles engagées dans le cadre de l’exploitation et de la gestion du bien immobilier ainsi qu’une partie du prix de l’acquisition amortissable chaque année.

Il existe différents montages suivant la stratégie de l’investisseur. Par exemple, un investisseur qui souhaite isoler totalement son patrimoine personnel du Fisc Américain et Français, tout en capitalisant aux USA sans rapatrier régulièrement de fonds en France aura tout intérêt à investir par le biais d’une C Corp. Au contraire, un investisseur qui souhaite rapatrier ses revenus immobiliers mensuellement et/ou rembourser un crédit français choisira généralement le montage en LLC. Bien entendu, le montage dépendra de la situation personnelle de l’investisseur qui doit être analysée par un avocat fiscaliste en préalable.

Pour être mis en relation avec nos partenaires avocats fiscalistes franco-américains, contactez-nous directement.

IMPOTS SUR LE REVENU 

Il existe trois niveaux d’imposition sur le revenu aux USA.

Chaque contribuable américain doit donc généralement s’acquitter de trois impôts différents : un impôt fédéral, un impôt d’État et un impôt local dans certaines villes.

Les impôts d’État et les impôts locaux étant différents pour chaque localité, vous paierez donc votre impôt avec un taux différent si vous vivez à Miami ou à New York.

Il existe donc des états où les contribuables américains doivent payer un triple impôt. À l’inverse, certains états ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu, telle que le Texas, le Dakota du sud, l’Alaska, le Nevada et enfin la Floride

On observe donc de grandes disparités fiscales à l’intérieur même des USA.

Le contribuable doit calculer lui-même le montant de ses impôts, c’est pourquoi les contribuables préfèrent souvent engager des sociétés tierces afin d’effectuer ce calcul pour eux.

En effet, avant le 15 avril, les contribuables américains doivent remplir une déclaration d’impôt fédéral et une déclaration d’impôt d’État. Un prélèvement à la source est effectué sur la plupart des revenus versés par un tiers payeur. Les contribuables américains doivent toutefois remplir une déclaration de revenus afin de calculer l’impôt réellement du en opérant d’éventuels correctifs sur les bases imposables, en intégrant les revenus non soumis à la retenue à la source (revenus fonciers, revenus des indépendants, etc.).

Pour obtenir plus d’informations sur l’imposition des revenus américains ou pour réaliser une simulation, n’hésitez pas à contactez notre équipe directement.

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ANALYSE DE L’ACTUALITE : LA REFORME FISCALE DE DONALD TRUMP S’APPLIQUE EN JANVIER 2019 !

La réforme fiscale de l’actuel président des États-Unis va être appliquée dès janvier 2019 et va notamment concerner les investisseurs immobiliers étrangers qui investissent en LLC. Depuis la nouvelle loi fiscale de Donald Trump, l’exemption personnelle (Personal Exemption) a été éliminée, attention donc aux simulations qui la prennent encore en compte aujourd’hui !

Pour connaître l’impact de cette réforme sur votre investissement, contactez-nous.